prestamo-hipotecario
30 Ene 2017

¿Cómo reclamarle al banco los gastos de las escrituras de préstamo hipotecario?

El 23 de diciembre de 2015 el Tribunal Supremo dictó una sentencia que declaró abusivas una serie de cláusulas impuestas por Banco Popular y BBVA en diferentes contratos y, entre ellas, una cláusula incluida por el BBVA en sus escrituras de préstamo hipotecario en la que se obliga al cliente prestatario al pago de todos los gastos, tributos y comisiones derivados de la firma del préstamo. La redacción de la cláusula anulada es la siguiente:

“Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente en las condiciones expresadas en la cláusula 11a. La parte prestataria faculta al banco para suplir los gastos necesarios para asegurar la correcta inscripción de la hipoteca que en este acto se constituye y de los títulos previos a esta escritura, así como los gastos derivados de la cancelación de cargas y anotaciones preferentes a dicha hipoteca. Los gastos suplidos podrán ser cargados en cuenta a la parte prestataria en la forma y condiciones que se indican al final de esta cláusula […].”

La cláusula continúa haciendo referencia a los gastos por servicios complementarios que pudiera realizar el banco, los gastos derivados del impago y de reclamaciones judiciales o extrajudiciales.

La misma cláusula se encuentra redactada de forma muy similar, aunque quizá no de forma tan exhaustiva, en los contratos de préstamo hipotecario concedidos por la generalidad de las entidades financieras españolas, por lo que la doctrina contenida en la sentencia es extensible de igual forma a otros préstamos con independencia de la entidad financiera que intervenga, con lo que es posible iniciar reclamaciones para la devolución de las cantidades pagadas por estos conceptos.

Gastos que podemos reclamar.

Por una parte, los gastos de notaría correspondientes a la escritura de préstamo hipotecario y los gastos de inscripción de la misma en el Registro de la Propiedad, pues tanto el arancel de los notarios, como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho o solicite una certificación. Y quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, dice la sentencia, pues así obtiene un título ejecutivo, constituye la garantía real y adquiere la posibilidad de ejecución especial y, si bien el beneficiado por el préstamo es el cliente y dicho negocio puede conceptuarse como el principal frente a la constitución de la hipoteca, no puede perderse de vista que la garantía se adopta en beneficio del prestamista. Lo que conlleva que se trate de una estipulación que ocasiona al cliente consumidor un desequilibrio relevante, que no hubiera aceptado razonablemente en el marco de una negociación individualizada; y que, además, aparece expresamente recogida en el catálogo de cláusulas que la ley tipifica como abusivas.

Además, el impuesto sobre actos jurídicos documentados (derechos reales) que grava la constitución del derecho de hipoteca (ojo, no el del préstamo). Indica la sentencia: “la entidad prestamista no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación mercantil, sino que, al menos en lo que respecta al impuesto sobre actos jurídicos documentados, será sujeto pasivo en lo que se refiere a la constitución del derecho y, en todo caso, la expedición de las copias, actas y testimonios que interese y que, a través de la cláusula litigiosa, carga indebidamente sobre la otra parte contratante. En su virtud, tanto porque contraviene normas que en determinados aspectos tienen carácter imperativo, como porque infringe el art. 89.3 c) TRLGCU, que considera como abusiva la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario, la declaración de nulidad efectuada por la Audiencia es plenamente ajustada a derecho.”

Pasos a seguir para el reintegro de los gastos.

La persona que tenga en su contrato de préstamo con garantía hipotecaria una cláusula en la que se le obliga al pago de todos los gastos, comisiones e impuestos derivados del mismo, deberá, en primer lugar, dirigir a la entidad con la que contrató el préstamo (o a la que la haya absorbido, en su caso) una reclamación solicitando que se tenga por nula la cláusula y se devuelva el importe de los gastos pagados, que deberán justificarse documentalmente.

En caso de que la entidad no conteste, o deniegue el pago, deberá interponerse la correspondiente demanda ante el juzgado competente, que será el del domicilio del demandante, con intervención de Abogado y Procurador.

Plazo para reclamar.

Podrá reclamarse en cualquier momento mientras el préstamo esté en vigor y, una vez vencido, en el plazo de cuatro años.

Compatibilidad con otras reclamaciones.

La reclamación de los gastos puede compatibilizarse con reclamaciones de nulidad de otras cláusulas incluidas en los contratos de préstamo como, por ejemplo, las que limitan a la baja las variaciones del tipo de interés (cláusulas suelo), intereses moratorios excesivos, limitaciones de disposición de los bienes hipotecados, renuncias a derechos, algunos supuestos de vencimiento anticipado abusivos, etc.

Finalmente, ¿quién pude reclamar?

Los consumidores y usuarios, entendiendo por tales las personas físicas que actúen con un propósito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión, y también las personas jurídicas y las entidades sin personalidad jurídica que actúen sin ánimo de lucro en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial.

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